ข้อกฎหมายควรรู้ก่อนสร้างบ้านใหม่บนที่ดินของตัวเอง

 HIGHLIGHTS

• การถมดินที่มีพื้นที่เกินสองพันตารางเมตร หรือ มีพื้นที่เกินกว่าที่เจ้าพนักงานท้องถิ่นประกาศกำหนด ต้องแจ้งการถมดินนั้นต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นตามแบบที่เจ้าพนักงานท้องถิ่นกำหนด

• กฎหมายจะบังคับให้ที่ดินในการปลูกสร้างบ้าน มีที่ว่างโดยรอบบ้านตั้งแต่ตัวอาคารจรดรั้วผนังด้านนอกตั้งแต่ 2 ม. ขึ้นไป และต้องมีที่ว่างรอบบ้านทั้งหมดรวมไม่ต่ำกว่า 30% ของที่ดินที่ปลูกสร้างบ้าน

 

ปัจจุบันมีโครงการบ้านเกิดขึ้นเยอะมาก จากการพัฒนาผังเมืองและเส้นทางคมนาคมต่างๆ ส่งผลให้มีผู้ประกอบการเข้ามาลงทุนบนทำเลแห่งอนาคตที่จะมีสิ่งอำนวยความสะดวกเกิดขึ้น หลายคนตัดสินใจควักกระเป่าให้กับบ้านจัดสรร เนื่องจากมีความสะดวกสบาย ไม่ต้องใช้ระยะเวลาหรือศึกษาข้อกำหนดต่าง ๆ ในการสร้างบ้าน

แต่ทั้งนี้เอง ก็ยังมีกลุ่มคนอีกจำนวนมากที่มีที่ดินครอบครองไว้ และคิดที่จะสร้างบ้าน สร้างที่อยู่อาศํยบนที่ดินของตัวเอง แต่ทีนี้ก็จับไม่ได้ไปไม่ถูก ว่าจะเริ่มต้นสร้างบ้านบนที่ดินตัวเองได้อย่างไร เพราะไม่รู้จะเริ่มจากตรงไหน

ดังนั้นหากคุณมีที่ดินบนทำเลที่ดี ก็เหมาะที่จะสร้างบ้านของตัวเอง ซึ่งต้นทุนอาจจะต่ำกว่าซื้อบ้านจัดสรรบนทำเลเดียวกันก็ได้ และหากคุณพร้อมไปด้วยปัจจัยภายใน ทั้งเรื่องงบประมาณ ทำเล ความเป็นส่วนตัว ความปลอดภัยแล้ว

ก่อนจะทำการสร้างบ้าน ยังมีเรื่องของกฎหมายเข้ามาเกี่ยวข้องด้วย ซึ่งเชื่อมโยงไปถึงขนาดที่ดิน ประเภทที่ดินที่ครอบครองอยู่ ก่อนสร้างบ้านจึงต้องมาดูข้อกฎหมายที่ดินกันและการปลูกสร้างกันก่อนว่า ที่ดินแบบนี้ สามารถปลูกสร้างบ้านได้แบบไหน ต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดกฎหมายที่ดินอย่างไรบ้าง เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาภายหลัง

หากใครที่กำลังจะปลูกบ้านสักหลังลองมาดูกันก่อนว่าที่ดินที่ครอบครองอยู่เป็นอย่างไร สามารถปลูกสร้างบ้านแบบไหน และต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดอะไรบ้างเพื่อไม่ให้เกิดปัญหาตามมา

ในแง่ของผู้ที่กำลังคิดจะซื้อที่ดินเปล่า หรือมีที่ดินในกรรมสิทธิ์ของตัวเอง ควรตรวจเช็คสภาพของที่ดินเป็นอันดับแรก หลายพื้นที่มักพบปัญหาที่ดินต่ำกว่าระดับถนนหรือไม่พบทางระบายน้ำ จำเป็นต้องมีการถมที่ดิน หรือ ขุดดินทำทางน้ำไหล โดยจำเป็นต้องทำตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร ตรงกับมาตรา 71 ว่าด้วยเรื่อง

“การก่อสร้างหรือดัดแปลงอาคารพักอาศัยประเภทบ้านเดี่ยวซึ่งมีพื้นที่ไม่เกิน 1,000 ตารางเมตร ตึกแถว ห้องแถว บ้านแถวหรือบ้านแฝด และอาคารชั่วคราว ให้แสดงแบบระบบบำบัดน้ำเสียของแต่ละหน่วย”

ซึ่งจำเป็นต้องทำ และการดำเนินการปรับปรุงที่ดินนั้นต้องกระทำภายใต้กฎหมายพระราชบัญญัติการขุดดินและการถมดิน พ.ศ. 2543 ประกอบด้วยมาตราที่เกี่ยวข้องหลักๆ ด้วยกัน 3 มาตรา คือ

• มาตราที่ 17 ผู้ใดประสงค์จะทำการขุดดิน โดยมีความลึกจากระดับพื้นดินเกิน 3 เมตร หรือมีพื้นที่ปากบ่อดินเกิน 10,000 ตารางเมตร หรือมีความลึกหรือพื้นที่ตามที่เจ้าพนักงานท้องถิ่นประกาศกำหนด ให้แจ้งต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่น ตามแบบที่เจ้าพนักงานท้องถิ่นกำหนด
• มาตรา 24 การขุดดินโดยมีความลึกจากระดับพื้นดินไม่เกิน 3 เมตร เมื่อจะขุดดินใกล้แนวเขตที่ดินของผู้อื่นในระยะน้อยกว่าสองเท่าของความลึกของบ่อดินที่จะขุดดิน ต้องจัดการป้องกันการพังทลายของดินตามวิสัยที่ควรกระทำ
• มาตรา 26 ผู้ใดประสงค์จะทำการถมดินโดยมีความสูงของเนินดินเกินกว่าระดับที่ดินต่างเจ้าของที่อยู่ใกล้เคียง และมีพื้นที่ของเนินดินไม่เกินสองพันตารางเมตร หรือ มีพื้นที่ตามที่เจ้าพนักงานท้องถิ่นประกาศกำหนด ต้องจัดให้มีการระบายน้ำเพียงพอที่จะไม่ก่อให้เกิดความเดือดร้อนแก่เจ้าของที่ดินที่อยู่ข้างเคียงหรือบุคคลอื่น พื้นที่ที่เจ้าพนักงานท้องถิ่นประกาศกำหนดตามวรรคหนึ่ง ต้องไม่เกินสองพันตารางเมตร

การถมดินที่มีพื้นที่เกินสองพันตารางเมตร หรือ มีพื้นที่เกินกว่าที่เจ้าพนักงานท้องถิ่นประกาศกำหนดตามวรรคหนึ่ง นอกจากจะต้องจัดให้มีการระบายน้ำตามวรรคหนึ่ง ต้องแจ้งการถมดินนั้นต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นตามแบบที่เจ้าพนักงานท้องถิ่นกำหนด

 

เมื่อทำการปรับปรุงที่ดินที่จะขึ้นบ้านใหม่เสร็จ สิ่งที่เจ้าของบ้านจะต้องดูต่อไปในเรื่องการขออนุญาตเจ้าพนักงานท้องถิ่น ซึ่งต้องได้รับการอนุญาตก่อนจากเจ้าพนักงานก่อน หากเจ้าของที่ดินมีการว่าจ้างบริษัทสร้างบ้าน ส่วนใหญ่บริษัทสร้างบ้านจะเป็นคนดำเนินการในส่วนนี้ให้

หลังจากได้รับการอนุญาตในการสร้างบ้านแล้ว สิ่งต่อมาที่ควรคำนึงถึงก็คือพระราชบัญญัติการควบคุมอาคาร พ.ศ. 2544 ซึ่งส่วนใหญ่การสร้างบ้านขึ้นเอง จะต้องดูข้อกฎหมายหลักๆ ด้วยกัน  4 มาตรา ดังนี้

 

• มาตรา 36 “ที่ว่าง” หมายความว่า พื้นที่อันปราศจากหลังคาหรือสิ่งก่อสร้างปกคลุม ซึ่งพื้นที่ดังกล่าวอาจจะจัดให้เป็นบ่อน้ำ สระว่ายน้ำ บ่อพักน้ำเสีย ที่พักรวมมูลฝอยหรือที่จอดรถ ที่อยู่ภายนอกอาคารก็ได้ และให้ความหมายรวมถึงพื้นที่ของสิ่งก่อสร้างหรืออาคารที่สูงจากระดับพื้นดินไม่เกิน 1.20 เมตร และไม่มีหลังคาหรือสิ่งก่อสร้างปกคลุมเหนือระดับนั้น ซึ่งกฎหมายจะบังคับให้มีที่ว่างโดยรอบบ้านตั้งแต่ตัวอาคารจรดรั้วผนังด้านนอกตั้งแต่ 2 ม. เป็นต้นไป
• มาตรา 50 อาคารที่ก่อสร้างหรือดัดแปลงใกล้ถนนสาธารณะที่มีความกว้างน้อยกว่า 6 เมตร ให้ร่นแนวอาคารห่างจากกึ่งกลางถนนสาธารณะอย่างน้อย 3 เมตร มิให้มีส่วนของอาคารล้ำเข้ามาในแนวร่นดังกล่าว ยกเว้นรั้วหรือกำแพงกั้นแนวเขตที่สูงไม่เกิน 2 เมตร
• มาตรา 51 ที่ดินที่อยู่มุมถนนสาธารณะที่กว้างตั้งแต่ 3 เมตรขึ้นไปแต่ไม่เกิน 8 เมตร และมีมุมหักน้อยกว่า 135 องศา รั้วหรือกำแพงกั้นเขตต้องปาดมุมมีระยะไม่น้อยกว่า 4 เมตร และทำมุมกับแนวถนนสาธารณะเป็นมุมเท่าๆ กันห้ามมิให้รั้ว กำแพง หรือส่วนของอาคารยื่นล้ำเข้ามาในที่ดินส่วนที่ปาดมุม
• มาตรา 54 อาคารด้านชิดที่ดินเอกชน ช่องเปิด ประตู หน้าต่าง ช่องระบายอากาศ หรือริมระเบียงสำหรับชั้น 2 ลงมาหรือสูงไม่เกิน 9 เมตร ต้องอยู่ห่างเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 2 เมตร และสำหรับชั้น 3 ขึ้นไปหรือสูงเกิน 9 เมตร ต้องห่างไม่น้อยกว่า 3 เมตร
• มาตรา 55 อาคารที่มีความสูงไม่เกิน 15 เมตร (บ้านเดี่ยวประมาณ 2 ชั้น) ต้องมีที่ว่างโดยรอบอาคารไม่น้อยกว่า 1 เมตร ยกเว้นบ้านพักอาศัยที่มีพื้นที่ไม่เกิน 300 ตารางเมตร อาคารที่มีความสูงเกิน 15 เมตร ต้องมีที่ว่างโดยรอบอาคารไม่น้อยกว่า 2 เมตร
• มาตรา 56 บ้านพักอาศัยที่มีพื้นที่ไม่เกิน 300 ตารางเมตร ให้ผนังด้านที่ไม่มีช่องเปิดสามารถสร้างห่างเขตที่ดินได้น้อยกว่า 1 เมตร ถ้าห่างเขตที่ดินน้อยกว่า 50 เซนติเมตร ต้องได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากเจ้าของที่ดินด้านนั้นด้วย

 

 

หากศึกษาข้อกฎหมายต่าง ๆ เหล่านี้เรียบร้อย ก็สามารถปลูกบ้านได้อย่างสบายใจโดยไม่ต้องห่วงปัญหาที่จะตามมาในภายหลัง

ทั้งนี้ก่อนขึ้นบ้านใหม่อาจจะเลือกแบบแปลนจากบริษัทรับสร้างบ้านที่ถูกออกแบบมาให้ถูกต้องตามกฎหมายแล้วก็ได้ แต่หากใครไม่มั่นใจหรือต้องการจะใช้ประโยชน์ที่ดินไปในรูปแบบอื่นๆ และตัดสินใจที่จะซื้อบ้านใหม่ก็สามารถเข้าไปชม รีวิวโครงการบ้านเดี่ยวใหม่ได้ที่นี่

ขอบคุณข้อมูลจาก DDproperty.com

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย  กิตติคม พจนี Content Writer ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com